Un investissement risqué
Parmi les investissements risqués — à côté des appartements dans certaines « banlieues difficiles », des studios en station de ski, des propriétés outremer, ou des logements en viager — vous serez peut-être surpris de voir figurer les maisons à ossature bois. Cela, pour deux raisons qui tiennent à la durée de vie de ces maisons : « La première, c’est le coût de l’entretien et des réparations à long terme qui peut dépasser la valeur initiale de l’investissement, surtout pour les maisons contemporaines en kit. La seconde, c’est le risque élevé de devoir détruire la maison arrivée en fin de vie (durée de vie moyenne entre 50 et 100 ans, en fonction de la région choisie et donc du climat). Investir signifie souvent, pour les petits épargnants français, un engagement à long terme, en faveur de la génération suivante. Les maisons en bois sont dans ce cas fortement déconseillées » (1).
Mais que se passe-t-il du côté de la valeur d’achat ? Pour certains défenseurs de la filière bois, l’acquisition d’une maison en bois ne coûte pas beaucoup plus cher : « On pense souvent à tort qu’une maison en bois va coûter très cher et n’est pas accessible à tout le monde. Pourtant, les maisons en bois ne coûtent en moyenne que 5 à 10 % de plus que les autres, mais apportent des avantages considérables à l’habitation » (2). Ces maisons à ossature bois resteraient donc parfaitement concurrentielles « parce qu’elles ont du cachet » et qu’elles représentent « un patrimoine jouissant d’un fort capital de sympathie » (3). Certes, mais on fait mieux comme argumentation objective sur le prix.
Derrière la guerre des chiffres
Avant d’affirmer qu’il existe une réelle différence de prix, encore faut-il comparer ce qui est comparable. Le site BatiActu faisait ainsi état récemment d’un comparatif (5) autour de quatre variantes d’un même immeuble d’habitation R+7 afin d’évaluer le coût réel de différentes solutions constructives : béton armé, structure bois et lamellé-croisé (CLT). Il en ressortait que, compte tenu des spécificités du projet, la solution béton était bien la moins chère. Le surcoût était évalué à +25 % dans le cas du CLT par rapport au béton traditionnel et +20 % environ pour une structure bois. Mais l’étude admettait qu’une optimisation de la géométrie de la structure pouvait ramener l’écart à + 10/15 %, un chiffre généralement avancé dans le secteur de la construction.
En réponse, l’industrie du bois lançait aussitôt sa propre étude, réalisée par Futurobois, qui portait cette fois sur des maisons individuelles et qui revendiquait une certaine « rigueur scientifique pour éliminer les biais de comparaison au maximum et de conserver qu’une seule variable : la composition de l’enveloppe ». La méthodologie retenue visait, en effet, à se limiter au seul coût de construction, mais à l’inverse l’étude n’incluait pas d’analyse sur la durée de vie du bâtiment, au motif que « les comportements des occupants sont trop variables pour une modélisation ». Ce parti pris méthodologique peut étonner : des constructions en bois ou en parpaings n’évoluent pas de la même façon dans le temps et nécessitent justement plus ou moins d’entretien au fur et à mesure des années.
Des écarts encore en défaveur du bois
Trois types d’habitats individuels ont été retenus pour l’étude de Futurobois et deux niveaux de performances thermiques ont été étudiés : RT2012 et Passif. Les résultats sont les suivants : Il ressort que, sur les projets de plain-pied, l’écart moyen des habitations répondant à la réglementation thermique actuelle est favorable au parpaing d’environ -2 % par rapport au bois …) Et pour un niveau de performance accru, en maison passive, l’écart moyen est de -2,7 % en faveur du parpaing. Le surcoût engendré par le passage au passif est, en moyenne sur tous les systèmes constructifs, de +14 %. L’étude précise : « Les compléments d’isolation à réaliser dans les murs, planchers et toitures expliquent une part de ce surcoût (…) Mais la mise en œuvre de menuiseries à triple vitrage sur certaines orientations de façades défavorables (nord) ainsi que la généralisation de la VMC double flux sont aussi responsables de cette augmentation ». Pour les maisons à étage en version passive, le rapport s’inverse et « le bois devient plus compétitif que les solutions maçonnées ». (4). En somme, des écarts que Futurobois qualifie de « plus fiables et plus réalistes ».
Cette guerre des chiffres laisse donc apparaître qu’une maison en bois est en effet plus chère à l’achat (même si les comparaisons sont difficiles à effectuer, et même si les écarts sont en partie dus aux coûts d’isolation). Et deuxième évidence, tout investisseur raisonnable et sensé intégrera dans ses calculs les frais d’entretien sur toute la durée de vie du bien.
Il est d’ailleurs intéressant de constater que le marché des constructions en bois peine à décoller pour l’instant (6). Ce qui n’est pas sans rapport avec la question du coût d’acquisition et de la décote à la revente.
(1) [https://www.magazine-immobilier.org/cinq-investissements-a-risques/0022746
(2) https://edito.construire.seloger.com/construction/maitriser-votre-projet/top-5-des-prejuges-sur-les-maisons-en-bois-article-26166.html
(3) http://www.bois.com/construire/cout/pas-pour-investir
(4) https://www.batiactu.com/edito/construction-bois-est-elle-reellement-plus-chere-45323.php
(5) https://www.batiactu.com/edito/beton-ou-bois-quelle-est-solution-constructive-moins-44969.php
(6) https://www.batiactu.com/edito/construction-bois-un-marche-qui-va-decoller-50830.php
Parmi les investissements risqués — à côté des appartements dans certaines « banlieues difficiles », des studios en station de ski, des propriétés outremer, ou des logements en viager — vous serez peut-être surpris de voir figurer les maisons à ossature bois. Cela, pour deux raisons qui tiennent à la durée de vie de ces maisons : « La première, c’est le coût de l’entretien et des réparations à long terme qui peut dépasser la valeur initiale de l’investissement, surtout pour les maisons contemporaines en kit. La seconde, c’est le risque élevé de devoir détruire la maison arrivée en fin de vie (durée de vie moyenne entre 50 et 100 ans, en fonction de la région choisie et donc du climat). Investir signifie souvent, pour les petits épargnants français, un engagement à long terme, en faveur de la génération suivante. Les maisons en bois sont dans ce cas fortement déconseillées » (1).
Mais que se passe-t-il du côté de la valeur d’achat ? Pour certains défenseurs de la filière bois, l’acquisition d’une maison en bois ne coûte pas beaucoup plus cher : « On pense souvent à tort qu’une maison en bois va coûter très cher et n’est pas accessible à tout le monde. Pourtant, les maisons en bois ne coûtent en moyenne que 5 à 10 % de plus que les autres, mais apportent des avantages considérables à l’habitation » (2). Ces maisons à ossature bois resteraient donc parfaitement concurrentielles « parce qu’elles ont du cachet » et qu’elles représentent « un patrimoine jouissant d’un fort capital de sympathie » (3). Certes, mais on fait mieux comme argumentation objective sur le prix.
Derrière la guerre des chiffres
Avant d’affirmer qu’il existe une réelle différence de prix, encore faut-il comparer ce qui est comparable. Le site BatiActu faisait ainsi état récemment d’un comparatif (5) autour de quatre variantes d’un même immeuble d’habitation R+7 afin d’évaluer le coût réel de différentes solutions constructives : béton armé, structure bois et lamellé-croisé (CLT). Il en ressortait que, compte tenu des spécificités du projet, la solution béton était bien la moins chère. Le surcoût était évalué à +25 % dans le cas du CLT par rapport au béton traditionnel et +20 % environ pour une structure bois. Mais l’étude admettait qu’une optimisation de la géométrie de la structure pouvait ramener l’écart à + 10/15 %, un chiffre généralement avancé dans le secteur de la construction.
En réponse, l’industrie du bois lançait aussitôt sa propre étude, réalisée par Futurobois, qui portait cette fois sur des maisons individuelles et qui revendiquait une certaine « rigueur scientifique pour éliminer les biais de comparaison au maximum et de conserver qu’une seule variable : la composition de l’enveloppe ». La méthodologie retenue visait, en effet, à se limiter au seul coût de construction, mais à l’inverse l’étude n’incluait pas d’analyse sur la durée de vie du bâtiment, au motif que « les comportements des occupants sont trop variables pour une modélisation ». Ce parti pris méthodologique peut étonner : des constructions en bois ou en parpaings n’évoluent pas de la même façon dans le temps et nécessitent justement plus ou moins d’entretien au fur et à mesure des années.
Des écarts encore en défaveur du bois
Trois types d’habitats individuels ont été retenus pour l’étude de Futurobois et deux niveaux de performances thermiques ont été étudiés : RT2012 et Passif. Les résultats sont les suivants : Il ressort que, sur les projets de plain-pied, l’écart moyen des habitations répondant à la réglementation thermique actuelle est favorable au parpaing d’environ -2 % par rapport au bois …) Et pour un niveau de performance accru, en maison passive, l’écart moyen est de -2,7 % en faveur du parpaing. Le surcoût engendré par le passage au passif est, en moyenne sur tous les systèmes constructifs, de +14 %. L’étude précise : « Les compléments d’isolation à réaliser dans les murs, planchers et toitures expliquent une part de ce surcoût (…) Mais la mise en œuvre de menuiseries à triple vitrage sur certaines orientations de façades défavorables (nord) ainsi que la généralisation de la VMC double flux sont aussi responsables de cette augmentation ». Pour les maisons à étage en version passive, le rapport s’inverse et « le bois devient plus compétitif que les solutions maçonnées ». (4). En somme, des écarts que Futurobois qualifie de « plus fiables et plus réalistes ».
Cette guerre des chiffres laisse donc apparaître qu’une maison en bois est en effet plus chère à l’achat (même si les comparaisons sont difficiles à effectuer, et même si les écarts sont en partie dus aux coûts d’isolation). Et deuxième évidence, tout investisseur raisonnable et sensé intégrera dans ses calculs les frais d’entretien sur toute la durée de vie du bien.
Il est d’ailleurs intéressant de constater que le marché des constructions en bois peine à décoller pour l’instant (6). Ce qui n’est pas sans rapport avec la question du coût d’acquisition et de la décote à la revente.
(1) [https://www.magazine-immobilier.org/cinq-investissements-a-risques/0022746
(2) https://edito.construire.seloger.com/construction/maitriser-votre-projet/top-5-des-prejuges-sur-les-maisons-en-bois-article-26166.html
(3) http://www.bois.com/construire/cout/pas-pour-investir
(4) https://www.batiactu.com/edito/construction-bois-est-elle-reellement-plus-chere-45323.php
(5) https://www.batiactu.com/edito/beton-ou-bois-quelle-est-solution-constructive-moins-44969.php
(6) https://www.batiactu.com/edito/construction-bois-un-marche-qui-va-decoller-50830.php
