Les ventes en « Pinel » représentent la moitié des transactions
L’intérêt des Français pour l’investissement locatif en « Pinel » ne faiblit pas. 61 325 ventes de ce type ont été réalisées¬ en 2016, soit la moitié des transactions dans le neuf. Sur un an, la progression est de 23,7 %. Cet engouement est visiblement lié à la fin prochaine de ce dispositif (il devrait s’arrêter fin 2017), aux taux bas et à des promesses alléchantes en termes de réduction d’impôt. Selon de nombreux promoteurs proposant des acquisitions en « Pinel », ce sont des logements locatifs à rendement correct, assortis en plus d’une carotte fiscale sur une bonne décennie. Mais cette promesse, en est-elle une vraie ?
Les prix de vente et le rendement locatif sont désavantageux pour l’investisseur
Selon Evelyne Colombani et Jean-Michel Ciuch, spécialistes d’Immo G Consulting, le dispositif « Pinel » n’est pas avantageux car il impose une grille de loyers plafonds par zone géographique, mais un seul prix de vente plafond (5 500 euros/m²) s’appliquant uniformément à l’ensemble des zones. Ainsi, ce prix de vente plafond s’avère souvent très supérieur à certains prix moyens de marché, tandis que le rendement locatif est sensiblement inférieur. L’écart des prix de vente peut excéder 30 % et celui entre le rendement « Pinel » et le rendement marché, 280 points de base.
Illustration : à Montpellier (34), l’écart des prix d’achat entre le « marché » et le « Pinel » est de 11,9 %. À Neuilly-sur-Marne (93), il est de 14,9 % , et à Angers (49) il est même de 30,2 %. Dans ces mêmes villes le rendement moyen d’un T2 neuf en « libre » est de 5,5 %, alors qu’il est de de 3,3 % en « Pinel ». À Neuilly-sur-Marne, il est de 5,8 en « libre » mais de 3,8 en « Pinel ». Et à Angers, l’écart dépasse même le double : le rendement est de 4,1 % en « libre » mais de seulement 2,5 % en « Pinel ».
Illustration : à Montpellier (34), l’écart des prix d’achat entre le « marché » et le « Pinel » est de 11,9 %. À Neuilly-sur-Marne (93), il est de 14,9 % , et à Angers (49) il est même de 30,2 %. Dans ces mêmes villes le rendement moyen d’un T2 neuf en « libre » est de 5,5 %, alors qu’il est de de 3,3 % en « Pinel ». À Neuilly-sur-Marne, il est de 5,8 en « libre » mais de 3,8 en « Pinel ». Et à Angers, l’écart dépasse même le double : le rendement est de 4,1 % en « libre » mais de seulement 2,5 % en « Pinel ».
Le « Pinel » offre néanmoins de sérieux avantages fiscaux
Sur le papier, le dispositif « Pinel » a cependant l’air attractif. Les intérêts d'emprunts sont déductibles des revenus fonciers de l’investisseur, ce qui lui permet de baisser son imposition les premières années de son crédit. Il bénéficie aussi d’une assurance GLI (garantie loyer impayé).
Mais, point le plus important, sur la durée de l’engagement en location, il bénéficie surtout d’une réduction d'impôt. Son taux est de 12 % si l'engagement initial de location est de 6 ans et de 18 % si cet engagement est de 9 ans. L’investisseur bénéficie de cette réduction d’impôt pendant toute la durée son engagement de location. Cette réduction ne peut pas dépasser 300.000 euros sur toute la durée de participation au dispositif Pinel.
Mais, point le plus important, sur la durée de l’engagement en location, il bénéficie surtout d’une réduction d'impôt. Son taux est de 12 % si l'engagement initial de location est de 6 ans et de 18 % si cet engagement est de 9 ans. L’investisseur bénéficie de cette réduction d’impôt pendant toute la durée son engagement de location. Cette réduction ne peut pas dépasser 300.000 euros sur toute la durée de participation au dispositif Pinel.